건축물 리모델링 이유, 재건축과의 차이, 고려사항, 미래 가능성

 

 

건축물 리모델링이란 건물의 골조는 그대로 두고 마감재나 인테리어 등을 바꾸는 작업을 말합니다. 우리나라에서는 주로 아파트 재건축 대신 리모델링을 선택하는 경우가 많은데 최근 정부 규제 강화로 재건축 사업성이 떨어지면서 노후화된 아파트 단지들이 리모델링 추진에 적극 나서고 있다고 합니다. 그래서 리모델링과 재건축의 차이, 리모델링 시의 원칙과 그 가능성을 알아보고자 합니다.

건축물 리모델링의 이유

건축물 리모델링은 다양한 이유에서 이루어지는데 일반적인 이유에 대해서 알아보고자 합니다. 첫 번째, 리모델링을 통해 부동산 소유자는 건물을 업그레이드하고 현대적인 편의시설, 기술 및 디자인 트렌드를 통합하여 그 가치를 높이고자 하는 것입니다. 두 번째, 기능성 향상입니다. 건물 리모델링은 공간의 기능을 높이기 위해 이루어지는 경우가 많은데 레이아웃 재구성, 방 확장, 스토리지 또는 공용부 추가, 개방형 플로어 형성 또는 트래픽 흐름 개선이 포함될 수 있습니다. 공간 사용을 최적화함으로써 거주자는 조작성과 편리성을 향상할 수 있습니다. 세 번째, 건물의 시각적 매력을 높이고자 하는 욕구에 의해 리모델링을 추진하기도 합니다. 여기에는 외관 변경, 내부 마감 향상, 건축 기능 추가 또는 새로운 설계 요소 통합 등의 방법 이루어지며, 미적으로 쾌적한 건물은 더 높은 시장 가치를 가지고 보다 쾌적한 생활과 직장 환경을 만들어 낼 수 있습니다. 네 번째, 변화하는 요구에 적응하기 위해 즉 주거 공간을 상업 사무소로 전환하거나 다양한 목적에 도움이 되는 다기능 공간을 조성하는 등 변화하는 입주 요건에 대응하기 위한 리모델링이 이루어지기도 합니다. 건물을 현재의 요구에 적합하게 함으로써 그 가치와 범용성을 높일 수 있습니다. 다섯 번째, 시간이 지나감에 따라 구조적인 문제에 대처하거나 필요한 유지보수를 실행하기 위해 리모델링이 이루어지는데, 여기에는 기초 문제 수리, 누수 대처, 하중 지지 요소 강화 또는 오래된 전기, 배관 또는 HVAC 시스템 교체 등이 포함됩니다. 정기적인 유지보수와 수리는 건물의 수명과 거주자의 안전을 보장하기 위함입니다. 여섯 번째, 건물 리모델을 통한 부동산의 가치의 상승입니다. 기능적, 미적, 에너지 효율을 높임으로써 더 많은 구매자와 세입자를 끌어들여 더 높은 판매 가격 또는 임대 가격을 요구할 수 있으며 투자수익률이 좋은 리모델링 사업은 가치 있는 재정적 활동이 될 수 있습니다. 기타 법규 및 기준 준수, 지속 가능한 친환경적인 기능 통합 등 여러 이 이점을 제공하기 때문에 건축물의 리모델링은 현재까지도 많은 곳에서 이루어지고 있습니다. 

리모델링과 재건축의 차이점

재건축은 오래된 아파트를 허물고 다시 짓는 방식이고, 리모델링은 증축 또는 개축을 하는 방식입니다. 둘 다 전면 철거 후 신축한다는 점에선 비슷하지만, 공사 기간 및 안전진단 등급 측면에서 차이가 납니다. 우선 재건축은 준공 이후 30년 이상 지나야 하고 안전진단 D등급 이하를 받아야 진행할 수 있지만, 리모델링은 준공 15년 이상이면 되고 B등급 이상이면 됩니다. 또한 재건축은 초과이익환수제 적용 대상이지만, 리모델링은 그렇지 않습니다.

고려사항과 주의점

건축물 리모델링 시 고려해야 할 요소는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째, 기존 건축물의 특성을 유지하면서 새로운 기능을 추가하는 것, 두 번째, 기존 건축물의 특성을 유지하면서 공간의 활용성을 높이는 것, 마지막으로 기존 건축물의 특성을 유지하면서 에너지 효율성을 높이는 것입니다.

건축물 리모델링 시 주의해야 할 점 역시 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째, 기존 건축물의 특성을 존중해야 하며 건축물의 역사와 문화적 가치를 고려하여 리모델링을 진행해야 합니다. 두 번째, 건축물의 안전성을 고려하여 리모델링 전에 건축물의 안전성을 철저하게 점검하고, 안전성을 보장할 수 있는 기술적인 대책을 마련해야 합니다. 세 번째, 건축물의 환경성을 고려하여 건축물 리모델링 시 에너지 효율성을 높이고, 친환경적인 자재를 사용하여 건축물의 지속가능성과 친환경성을 고려해야 합니다.

미래 가능성

최근 리모델링 방식에서 이유가 되는 수직증축 층수와 내력벽 철거 허용 여부입니다. 현재 15층 이상 공동주택은 최대 3개 층까지 증축이 가능 하지만 안전진단 B등급 이상이어야 합니다. C등급 이하인 경우 수평 또는 별동 증축으로만 진행할 수 있습니다. 또한, 내력벽 철거 허용 여부는 2016년 9월 국토교통부는 세대 간 내력벽 일부 철거를 허용하였으며, 2019년 3월 말 이후 해당 내용을 담은 시행령 개정안이 입법되어 시행 중에 있습니다.

현재 국내 리모델링 시장 규모는 약 17조 원이며, 2025년에는 37조 원까지 성장할 것으로 전망되고 있습니다. 특히 1기 신도시 단지 중심으로 리모델링 수요가 증가함에 따라 향후 5년간 연평균 10%씩 성장할 것으로 보이며, 현재 현대산업개발, GS건설, 포스코건설, 쌍용건설 등 주요 건설사들이 리모델링 전담조직을 신설하였습니다. 삼성물산도 조직개편을 통해 팀 단위였던 리모델링팀을 본부로 격상시켰으며, 2021년 이후 강동구 고덕 아남(3,475억 원), 성동구 금호벽산(2,836억 원) 등으로 미모델링 사업을 재개하며 잇달아 사업을 수주하며 본격적인 수주 경쟁이 펼쳐지고 있습니다. 또한 재건축 연한 단축, 초과이익환수제 부활 등 각종 규제로 재건축시장이 위축되면서 대안으로 리모델링이 떠오르고 있습니다. 다만 아직까지는 수익성이 높지 않은 편이라 단기간에 큰 폭의 상승을 기대하기는 어려우나 장기적 관점에서 본다면 분명 매력적인 투자처임에는 틀림없습니다.